5 regras importantes para reforma de condomínio

Reformas em geral sempre são sinônimo de dor de cabeça. O barulho, os custos, atrasos e imprevistos são apenas alguns dos problemas que envolvem as obras. Ou seja, lidar com reformas de condomínio, especialmente nas áreas comuns, pode ser bastante difícil, já que se trata de um espaço compartilhado. No entanto, reformas dentro das unidades também estão sujeitas a complicações.

Afinal, existem leis específicas sobre reformas de condomínio, inclusive quando elas ocorrem dentro das unidades. Mas você sabia que existem formas de lidar com reformas que eliminam boa parte desses problemas, com respeito a todas as regras e normas aplicáveis?

Por isso, antes de falar sobre as 5 dicas para lidar com obras no seu condomínio, vamos explicar sobre a legislação e normas deste processo:

Regras para reforma de condomínio

De acordo com os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, existem três tipos de reformas de condomínio:

Obras necessárias

São obras para conservar e garantir a segurança do condomínio, tais como:

Reparo na rede elétrica ou hidráulica
Instalação de corrimão em escadas de emergência
Troca ou reparo de para-raios
Alteração no sistema de interfones
Impermeabilização de laje para evitar infiltração
Modernização e manutenção de elevadores
Pintura ou retoque de fachadas
Restauração de jardins
Entre outros.

Obras úteis

São feitas para melhorar e facilitar a vida dos condôminos em comunidade e facilitar o acesso ao condomínio, como por exemplo:

Instalação de geradores
Ampliação do espaço de garagem
Implantação de medidor de água individual
Instalação de sistemas de segurança

Obras voluptuárias

Essas têm como objetivo proporcionar lazer aos moradores e melhorias na parte estética do condomínio, como:

Compra de decoração para datas comemorativas, como Natal
Contratação de serviço de paisagismo
Reformas em salões de festas e churrasqueiras
Troca de aparelhos de academia
Manutenção das quadras poliesportivas

Quais obras em condomínio exigem aprovação em assembleia?

No trecho abaixo do Código Civil, a legislação também explica quais são os tipos de reparo que devem ser votados em assembleia antes de sua execução:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

O que diz a ABNT sobre reforma em condomínio?

Além do Código Civil, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) estabelece algumas normas específicas para reformas em apartamento por meio da NBR 16.280 – Reforma em edificações.

Criada em abril de 2014, a NBR 16.280 tem como objetivo informar que qualquer mudança dentro do edifício, mesmo que nas áreas privadas, pode causar danos à estrutura do prédio.

Nela também está determinada que toda e qualquer alteração feita no condomínio precisa ser comunicada ao síndico. Ou seja, se você quer trocar o piso da sua cozinha, precisa notificar o responsável pela administração do condomínio.

Contudo, ainda é preciso entregar a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou um Termo de Responsabilidade sobre Obras assinado por engenheiro ou arquiteto que irá acompanhar a obra.

Entre os serviços que exigem a elaboração de laudo técnico, estão:

Instalação de equipamentos industriais e de sistemas de gás
Alterações de sistemas hidráulicos, sanitários, elétricos
Instalação de ar-condicionado, ventilação e exaustão
Trocas de revestimentos e de esquadrias diferentes das originais
Impermeabilização e vedação e mudanças estruturais.

Caso as exigências da ABNT não sejam cumpridas, tanto o proprietário quanto o síndico podem responder civil e criminalmente.

5 Dicas para autorização de reforma de condomínio

Agora que você já sabe tudo sobre as regras e normas que envolvem uma reforma de condomínio, vamos as dicas para que a sua obra seja bem sucedida!

Reforma de condomínio precisa de engenheiro?

Em casos de reformas nas unidades, após a apresentação dos documentos de responsabilidade assinados por um engenheiro ou arquiteto, é preciso ter a aprovação do síndico. Caso a obra ofereça algum risco para a edificação, ele pode proibi-la por questões de segurança.

Se a reforma for no condomínio é preciso receber aprovação dos condôminos na assembleia geral. Entretanto, no caso de reformas de emergência no condomínio, como vazamentos de água ou gás, que podem prejudicar a estrutura ou segurança, não há necessidade de convocar assembléia.

Neste caso, basta o responsável analisar o orçamento com três empresas diferentes para escolher a que for mais em conta financeiramente e de acordo com as necessidades do condomínio e notificar o conselho fiscal sobre a contratação.

Como fazer o rateio da reforma de condomínio

Um item muito importante quando se trata de obras é o custo. Esse item é ainda mais importante quando se trata de dividir esse custo entre todos os moradores.

Normalmente, cada condomínio tem sua convenção, que nada mais é do que o documento onde constam todas as regras de convivência e operação. Nele normalmente é indicado como deve ser feito o rateio. Porém, caso não tenha nenhuma indicação, a divisão deve ser feita de acordo com a fração ideal de cada unidade.

Em último caso, vale o que disser a Lei do Inquilinato. De qualquer maneira, vale destacar que é recomendável que, tanto para reformas para melhorias quanto emergenciais, o condomínio tenha um caixa para essas situações. Caso não tenha caixa ou o rateio não seja possível, o condomínio pode recorrer a empréstimos.

Estabeleça e comunique os horários para realizar as obras

Defina, junto com os mestres de obra e engenheiro ou arquiteto qual será o local da obra e os horários de trabalho dos operários. Geralmente são definidos nas convenções os períodos em que podem ser feitas reformas. Normalmente, o recomendado é das 8h às 17h.

Após todas essas definições é preciso comunicar os moradores sobre as etapas da obra, o local, os horários e dias. Isso pode ser feito por meio de comunicados nas áreas gerais ou durante a assembléia

Autorização para reforma em apartamento

Faça o cadastro e habilitação dos trabalhadores. Durante a reforma, os trabalhadores do projeto precisarão entrar e sair do condomínio. Por isso, como medida de segurança, é importante que todos estejam cadastrados e identificados na portaria.

Isso porque, em uma grande reforma de condomínio, o fluxo de pessoas entrando e saindo, além dos moradores e funcionários, pode ser intenso. Logo, há o risco de que algumas quebras de segurança possam ocorrer.

Outra dica importante é estar atento à habilitação dos trabalhadores e sua capacidade em avaliar riscos e garantir a segurança da obra. Ainda mais se as reformas foram relacionadas à estrutura que pode comprometer a estabilidade das edificações.

Acompanhamento pós obra em condomínio

Após a conclusão da obra é importante estar atento às questões relacionadas a manutenção. Por isso, no contrato é importante verificar se a empresa que fornecerá o serviço será responsável pela manutenção e vistorias para averiguar se não há problemas ou reincidências.

Esse acompanhamento é muito importante especialmente com situações que podem ser recorrentes, como infiltrações.

Conclusão

Por mais que tenham diversas etapas e normas a serem seguidas, seguindo todas essas dicas é possível fazer reformas em condomínios sem tanta dor de cabeça. Além disso, se financeiramente as coisas apertarem, é possível contar com um empréstimo para reforma de condomínio.

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